Nico · Oss

Zo financiert Nico zijn pand: de verhuurhypotheek

Nico koopt zijn beleggingspand van € 400.000 niet volledig met eigen geld. De bank financiert mee — maar een hypotheek voor een verhuurd pand werkt anders dan de hypotheek op je eigen huis. Nico weet inmiddels precies hoe het spel gespeeld wordt.

1. De bank kijkt naar het pand, niet naar Nico.

   Bij een gewone hypotheek draait alles om je inkomen. Bij een verhuurhypotheek staat het pand centraal: kan de huur de financieringslasten dragen? Banken toetsen dit met de DSCR — de verhouding tussen huurinkomsten en de lasten van de financiering. De huur moet de lasten ruim dekken, doorgaans minimaal 1,2 keer. Nico’s huurder betaalt € 1.850 per maand; dat geeft de bank comfort.

2. Taxatie in verhuurde staat.

   De bank rekent niet met de vrije verkoopwaarde, maar met de waarde mét de zittende huurder — en die ligt lager, omdat een verhuurde woning minder kopers aantrekt. Nico laat het pand dus altijd éérst taxeren in verhuurde staat, vóórdat hij een bod doet.

3. Eigen geld is verplicht.

   Banken financieren maximaal 70 tot 80 procent van de getaxeerde waarde in verhuurde staat. Bij Nico: de bank financiert € 280.000. De rest — € 120.000 plus overdrachtsbelasting en kosten — brengt hij zelf in vanuit privé.

4. De rente is hoger, maar in de BV aftrekbaar.

   Een verhuurhypotheek kost al snel een half tot anderhalf procentpunt meer rente dan een hypotheek op je eigen woning. Klinkt als nadeel. Maar hier komt de BV-route van Nico goed uit: wie privé in box 3 belegt, kan de hypotheekrente nérgens aftrekken — in de BV is de rente gewoon een kostenpost die van de winst afgaat. Nico betaalt alleen vennootschapsbelasting over wat er ná rente en kosten overblijft.

Nico’s vuistregel

Reken éérst de financiering rond, en bied daarna pas op het pand. Wie het andersom doet, komt bij de taxatie in verhuurde staat vaak tienduizenden euro’s eigen geld tekort.