Nico · Oss

Nico heeft het licht gezien

Overal om zich heen ziet Nico verhuurders hun panden verkopen. Zelfs panden in de vrije sector, met maximale huren die door de schaarste op de huurmarkt alleen maar verder stijgen. Waarom verkopen ze dan?

Omdat ze die panden in box 3 hebben zitten. Elk jaar belasting over een verondersteld rendement, of de huur nu binnenkomt of niet. Het nettorendement wordt zo ver uitgehold dat verkopen voor veel particuliere verhuurders de enige uitweg lijkt.

Nico ziet iets anders. Hij ziet goede panden met een prima huurstroom die tegen aantrekkelijke prijzen op de markt komen — niet omdat het slechte panden zijn, maar omdat de verkoper in de verkeerde box zit.

Te veel panden voor één koper

Er komt zoveel beschikbaar dat Nico het onmogelijk allemaal zelf kan kopen. En dat hoeft ook niet. Zijn visie is anders: Nico koopt de panden, en verkoopt vervolgens aandelen door aan beleggers die óók van deze markt willen profiteren — maar zonder zelf in box 3 terecht te komen.

Zo doet Nico het

1. De holding koopt.

   In Nico’s holding staat de winst van jaren ondernemen, netjes opgepot. Dat geld zet hij direct in. Geen omweg via privé, geen onnodige belastingheffing. De holding koopt, de holding betaalt.

2. Elk pand in een eigen BV.

   Voor elk pand richt Nico een aparte BV op. Eén pand, één BV. De pand-BV koopt het pand en betaalt daarbij — één keer — overdrachtsbelasting. Dat is meteen de laatste keer dat er voor dit pand overdrachtsbelasting wordt betaald.

3. Twintig aandelen.

   Elke pand-BV krijgt precies twintig aandelen. Niet meer, niet minder. Ieder aandeel vertegenwoordigt dus altijd 5% van de BV — en daarmee 5% van het pand.

4. Beleggers kopen aandelen.

   Wil een belegger meedoen? Die koopt één of meer aandelen van Nico’s holding. Het beheer van het pand blijft gewoon bij Nico. De belegger heeft een stukje pand, de huurstroom en de waardeontwikkeling — niet de lekkende kraan.

Wat het de belegger oplevert

Box 2 in plaats van box 3. Met 5% heeft de belegger automatisch een aanmerkelijk belang. Geen jaarlijkse heffing over een verzonnen rendement — de belegger stapt dus niet in het probleem waar de verkoper van het pand nu juist vanaf wilde. Belasting betaalt hij pas als er echt iets binnenkomt: dividend, of winst bij verkoop van de aandelen.

Geen overdrachtsbelasting. Wie een pand koopt, betaalt overdrachtsbelasting. Wie aandelen in een pand-BV koopt, niet — de wet belast pas bij een belang van een derde of meer. Een belegger met 5% of 10% zit daar ruim onder. Hij investeert in vastgoed, zonder de belasting die normaal bij vastgoed hoort.

En Nico’s holding?

Die houdt zelf minimaal één aandeel en heeft daarmee een deelneming. Verkoopt de holding aandelen met winst, dan valt die winst onder de deelnemingsvrijstelling: onbelast in de vennootschapsbelasting. Zo kan Nico pand na pand kopen, opknippen in twintig aandelen, en doorverkopen — terwijl zijn kapitaal in de holding blijft groeien.

Aandelen in de BV zijn aandelen in het pand

Dat is de kern. De BV heeft maar één bezit: het pand. Wie aandelen koopt in de BV, koopt feitelijk een stukje pand. Verhandelbaar in stukjes van 5%, zonder notarisgang naar het Kadaster bij elke transactie, zonder overdrachtsbelasting voor de koper.

“Zij verkopen vanwege box 3. Ik koop — zonder box 3.”