Heb je vastgoed in box 3?
Of wil je nieuw vastgoed kopen en dit direct goed structureren?
Veel vastgoedbeleggers lopen vroeg of laat tegen dezelfde vragen aan:
- box-3 belasting drukt steeds zwaarder
- vastgoed staat versnipperd in privé
- doorgroei wordt onoverzichtelijk
- overdracht naar kinderen voelt ingewikkeld
De oplossing zit vaak niet in één pand, maar in structuur.
Een Vastgoed BV is dan een logische volgende stap.
Het uitgangspunt
Vastgoed is geen los bezit. Vastgoed is iets dat je opbouwt, beheert en doorgeeft.
Eerst de structuur goed neerzetten. Daarna pas het eigendom stap voor stap verdelen.
Niet alles in één keer vastleggen, maar ruimte houden om te sturen.
Stap 1 – Eén Vastgoed BV voor al het familie-vastgoed
De eerste stap is altijd hetzelfde: het vastgoed wordt ondergebracht in één aparte Vastgoed BV.
Dat kan gaan om:
- bestaand box-3 vastgoed
- nieuw aan te kopen vastgoed
- of een combinatie
Deze Vastgoed BV wordt de vaste container waarin:
- al het familie-vastgoed samenkomt
- waarde kan doorgroeien
- overzicht en schaal ontstaan
De kernvraag daarna: bij wie komen de aandelen?
Na het opzetten van de Vastgoed BV ontstaat de belangrijkste vraag:
Wie wordt aandeelhouder van deze Vastgoed BV?
Dit is geen detail, maar een strategische keuze die je beter niet te snel maakt.
Het antwoord is zelden: “nu alles in één keer regelen”.
De drie logische startposities
1. De ouders privé
- de aandelen van de Vastgoed BV zijn van de ouders
- maximale controle
- overzichtelijk startpunt
Dit is vaak de meest rustige beginfase.
2. De ouders via een eigen BV
- de Vastgoed BV hangt onder een BV van de ouders
- extra laag tussen privé en vastgoed
- interessant bij grotere vermogens of meerdere panden
In deze opzet kan ook de deelnemingsvrijstelling een rol spelen.
3. De kinderen al betrekken
Kinderen kunnen vanaf het begin worden betrokken, bijvoorbeeld:
- via één gezamenlijke BV
- of ieder via een eigen BV (bijvoorbeeld een KIDS-BV)
Kinderen hoeven niet meteen alles te krijgen om toch al onderdeel van de structuur te zijn.
Specifiek bij vastgoed: waarom eerder betrekken vaak logisch is
Bij vastgoed speelt iets extra’s dat veel mensen niet direct zien.
Als je aandelen overdraagt van een Vastgoed BV, kijkt de fiscus niet alleen naar de aandelen zelf, maar naar wat er in die BV zit.
Zit er vastgoed in de BV, dan kan bij overdracht van aandelen overdrachtsbelasting een rol spelen.
Belangrijk om te begrijpen:
- het gaat niet om het hele pand
- maar om het deel van de waarde dat de overgedragen aandelen vertegenwoordigen
Maar: naarmate het vastgoed groeit, wordt ook dat “kleine deel” steeds groter.
Daarom: bij vastgoed liever eerder dan later
Juist bij vastgoed is het vaak verstandig om:
- kinderen tijdig te betrekken
- te werken met kleine percentages
- belangen geleidelijk te laten verschuiven
Bijvoorbeeld:
- kinderen al een klein belang geven
- of hen via een eigen BV laten aansluiten
- en dit belang later stap voor stap vergroten
Zo:
- blijft de overdrachtsbelasting beperkt
- voorkom je grote fiscale sprongen later
- groeit de structuur rustig mee
Het gaat niet om snelheid, maar om timing.
Geleidelijke overdracht is het echte plan
De kracht zit niet in één moment, maar in geleidelijke verschuiving.
Bijvoorbeeld:
- start: 100% bij ouders
- daarna stap voor stap aanpassen
- in tijd, percentages en rollen
De Vastgoed BV blijft staan. Alleen de verhoudingen veranderen.
Waarom dit altijd maatwerk is
Er bestaat geen standaardroute, omdat het afhangt van:
- het aantal panden
- de waarde van het vastgoed
- het aantal kinderen
- hun betrokkenheid
- familieverhoudingen
- de tijdshorizon (5, 10, 20 jaar)
Daarom werken wij niet met vaste modellen, maar met een familie-opzet.
Fiscale logica, begrijpelijk uitgelegd
Binnen een Vastgoed BV-structuur spelen fiscale aspecten mee.
In begrijpelijke taal bespreken we onder andere:
- wanneer een BV-structuur logisch is
- hoe belangen kunnen verschuiven
- wanneer werken via BV’s voordelen heeft
- waar de deelnemingsvrijstelling relevant kan zijn
- en waar je juist moet opletten
Niet om te optimaliseren om het optimaliseren, maar om bewuste keuzes te maken.
Van bezit naar vastgoedbedrijf
Wij kijken niet alleen naar eigendom, maar ook naar functie.
Daarom bespreken we ook:
- vastgoedbeheer als structurele activiteit
- rollen binnen de familie
- familieleden die meewerken
- mogelijkheid tot zakelijk inkomen (salaris)
- doorgroei over meerdere generaties
Zo wordt vastgoed niet alleen bezit, maar een familie-vastgoedbedrijf.
Online cursus – eerst zelf begrijpen
Voor veel mensen is het prettig om eerst overzicht te krijgen.
Daarom is er de online cursus: Box-3 panden naar de BV.
Deze cursus helpt om:
- box-3 vastgoed te begrijpen
- de BV-structuur te doorzien
- beter voorbereid keuzes te maken
Verdiepende familiesessie Vastgoed BV
De kern van ons aanbod is één verdiepende werkdag.
10.00 – 15.00 uur | inclusief lunch
Tijdens deze dag:
- staat jouw situatie centraal
- bespreken we aandeelhoudersroutes
- kijken we naar timing en overdracht
- bepaal je wat nu logisch is — en wat later
Dit is geen seminar, maar een inhoudelijke werkdag.
Deelname & prijzen van de familiesessie
Dagindeling
- 10.00 – 10.45 Start & kader
- 10.45 – 11.00 Pauze
- 11.00 – 11.45 Structuurdenken
- 11.45 – 12.00 Pauze
- 12.00 – 13.00 Lunch
- 13.00 – 13.45 Praktijk & cases
- 13.45 – 14.00 Pauze
- 14.00 – 14.45 Jouw situatie
- 14.45 – 15.00 Afronding
Keuzehulp – herken jij dit?
Deze aanpak past vaak goed als:
- je vastgoed in box 3 hebt
- je wilt doorgroeien
- je vastgoed binnen de familie wilt houden
- je nadenkt over wie uiteindelijk eigenaar wordt
- je niet alles in één keer wilt vastzetten
Twijfel je of dit bij je past?
Dan is het verstandig om eerst kort af te stemmen.
Bekijk eerst deelname & prijzen
of
plan een gesprek
Samengevat
De Vastgoed BV is het voertuig. De aandeelhoudersstructuur is de route. En bij vastgoed loont het vaak om die route eerder en geleidelijk te bepalen.
Vastgoed BV 